Venda de imóvel antes de quitar o financiamento

Além de quitar o débito com a instituição financeira, o proprietário pode lucrar grandes valores, de acordo com a valorização do imóvel no período da venda

A venda de um imóvel ainda financiado está cada dia mais comum. Quem comprou um apartamento ou uma casa há mais de cinco anos, se beneficiou, e muito, com a valorização imobiliária ocorrida nos últimos tempos. Com isso, não é incomum os preços terem quintuplicado nesse período, como aponta o diretor do escritório de representação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) em São Paulo, Alexandre Naves Soares.

Nesse cenário, ele destaca que as dívidas dos financiamentos imobiliários se tornaram percentualmente pequenas, se comparadas ao valor de mercado do bem. “O que tem encorajado muitas pessoas a vender (ou trocar) a unidade, antes mesmo do fim do prazo contratado, e sem quitar o empréstimo habitacional”, acrescenta Soares.

O diretor da ABMH conta que, até o final da década de 1990, era comum que, nesse tipo de transação (compra e venda de imóvel financiado), o empréstimo fosse transferido ao comprador que, a partir daí, assumia o pagamento das prestações. “Como às vezes a transferência junto ao banco não era possível (por exemplo, por impossibilidade de comprovação de renda), as partes acabavam por recorrer ao chamado ‘contrato de gaveta’, pelo qual o comprador continuava a pagar prestações e acessórios (inclusive seguro por morte e invalidez permanente) em nome do vendedor, e só teria a escritura definitiva na quitação do financiamento.”

De acordo com consultor jurídico da ABMH, Ricardo Pereira Chiaraba, atualmente, essa alternativa é pouco utilizada. “Era (e ainda é) muito arriscada, tanto para o comprador como para o vendedor, podendo implicar, por exemplo, na negativação do nome do vendedor (quando existe atraso no pagamento das prestações) e até na perda do imóvel por parte do comprador, por eventuais dívidas do vendedor que vierem a ser cobradas judicialmente.”

Hoje em dia, a venda de um imóvel objeto de financiamento não traz grandes complicações, e por isso mesmo tem caído no gosto dos proprietários. “O financiamento não impede que o bem seja vendido. A negociação é feita como se o bem estivesse livre e desembaraçado de quaisquer ônus. A única diferença é que o produto da venda será utilizado, primeiramente, para quitação do financiamento existente, e o restante será entregue ao vendedor”, explica Chiaraba.

Ele acrescenta dizendo que o comprador tem a possibilidade de adquirir o imóvel como outro qualquer, ou seja, pode pagar o preço da compra e venda com recursos próprios, FGTS, financiamento ou consórcio imobiliário. “A lógica é a mesma: se o imóvel adquirido estiver financiado, e o comprador também pretende financiar uma parte do preço, o dinheiro disponibilizado pelo novo financiamento vai quitar o empréstimo anterior (do vendedor) e o restante é repassado ao vendedor.”

Assim, a pessoa que pretende vender (ou trocar) um imóvel, esteja ele financiado ou não, deve ter os mesmos cuidados, tais como:

 Ter a segurança que o comprador terá condições de arcar com o preço combinado.

· Verificar quanto terá que pagar ao corretor de imóveis (se for o caso de venda por imobiliária ou corretor autônomo).

· Averiguar se e quanto terá que pagar de Imposto de Renda sobre o ganho de capital (se houver).

· Programar-se para fazer a entrega das chaves dentro do prazo estipulado no contrato.

· Certificar-se que todos os débitos do imóvel estão quitados, especialmente IPTU, taxas condominiais, água e energia elétrica.

· Contratar um profissional habilitado e com experiência, para elaboração do contrato de compra e venda, no qual devem ser especificados todos os detalhes da negociação (inclusive o financiamento existente – se houver), do estado e da conservação do imóvel.

· Se o imóvel vendido estiver financiado, verificar previamente qual o valor necessário para fazer a quitação do empréstimo, e – assim – saber quanto vai efetivamente receber pela venda.

Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 13 estados, além do Distrito Federal e presta consultoria jurídica gratuita.

Dr. Ricardo Pereira Chiaraba
Consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) em Sorocaba
Telefone: (15) 3224-1191

Dr. Alexandre Naves Soares
Diretor executivo do escritório de representação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) em São Paulo (SP)
Telefone: (11) 5083-0020